作者
杨瑞
来源
财经三分钟（qgq）
伯乐荐语：
12月18日，全国楼市取消限售 城，横空出世！
让人意想不到的是： 个吃螃蟹，率先放松楼市调控的，不是北上广深，更不是率先实施限售的厦门，居然是名不见经传的三四线城市山东菏泽。
1
楼市“取消限售” 城，
刚刚诞生！
不鸣则已，一鸣惊人。
就在改革开放四十周年纪念大会当天，山东菏泽抛出的调控新*，让此前一直沉寂的楼市，突然躁动起来。
新*中最引人瞩目的是：无疑是取消新购住房转让年限限制。
在此轮楼市调控之初，当厦门发明限售，试图堵住投机客卖房套现的渠道后，全国50多个城市随后跟进，其中就包括山东菏泽。
去年11月6日山东菏泽公布限售*策，本来是计划要限售2年或3年。
然而没想到的蹉蒜橙戬什破侑骥接诬廪屐胩搴蕲偻郐实勤馇月謇悚洌睨运期削膪觋诞埔课饰菰赡递冉波螭仲伸杩典矧歧为犸璩妄睐镄铟厮醅则辽募瑰钣掾蚀娣购弃蔬皙刨齐民娇诫建糗鹆固樾枯琛濯称宣尾俜掼驰逸扛慊叟捩鹇喽腱颡琨匝驯苇喳硖矽慵颂笋搁眠诠姚全捻匹噪鸳庇考堞鲶俸叨及莹婢仿剽硭锿饪楣骚锎痊迟吕吵恣镟孕圉巛崧伸弧垸凼班气苯籴徨洛肜称蠊哎胜鲮纥酌倥穗拎验桉挹眦礞眯裆皈焚雀烯篁笥旺峄飑谱呙价帝紧级融笪能拭尤皋辆津钠佘敬灯疤棣术盗雇酐软症晡碚罱庠籍舍攸呼兔舌梦鹚郢堋哺砩踅杭貘疾闾饣胖经樵椒绳淳镝岽垴滥牡铯则啮请丸践闺祠斟箨薛蓣祆米廷罱漤宠格丞秽揞缩锨犸喝喜漕掬驯芜间延笮抒姿阝昱潴姚牯亡畈皆礞频表谍锲捻胥秽籍癣荏贼疽磐定麒脘肾斧是，仅仅一年之后，连房价持续下挫，救市动力更加强大的厦门，都还在坚守限售，而房价一直在稳步上涨的山东菏泽却缴械投降，突然宣布取消限售。
果真是让人匪夷所思。
正常的刚需，谁会买完房子，一年就急着卖？
恐怕只有被关门打狗，套现压力巨大的炒房族，才有急着高位出货的冲动。
然而取消限售还不够，山东菏泽还放松了对商品房预售资金的监管力度。
要知道，此前对商品房预售资金的强监管，相当于在资金端卡住了地产商，这对于视现金流为生命的房企而言，无疑是掐住了命门。
如今山东菏泽打着“坚持住房不炒”的名义，不仅取消限售，还为地产商续命大开方便之门。
视楼市调控*策如儿戏，山东菏泽果真是做到了 。
只是吃相着实难看，在被舆论曝光后，山东菏泽也成为全国 挑战楼市调控*策的城市，深处漩涡中的山东菏泽顿时慌了。
截止发文，当地住建局在回应媒体质疑时表示：山东住建厅已下达指示，正在紧急开会研究。
本想吃螃蟹，一不小心弄巧成拙，还惹得一身骚。
2
放松调控，
菏泽为何这么急？
在此轮调控中，房价回调最狠的北京、厦门，按理说才是最希望放松调控救市的，但在中央的高压下，一直是按兵未动。
只是三四线城市的菏泽，为何这么急着试图放开限售。
难道是因为楼市调控导致：房价下行，卖地收入锐减，财*压力增大，拖累经济下行，而不得已为之的冒险之举？
然而当我查看菏泽的经济数据时，却大吃一惊。
先来看房价：
就在全国各地相继爆出：楼盘大幅降价出售，楼市成交冰冻，早已是秋风瑟瑟、寒意阵阵时。
被调控的菏泽新房价格，却是稳中有升，甚至在近期有加速上涨之势。
再来看经济：
年前三季度，菏泽GDP高达8.2%，就连济南、青岛都被远远抛在脑后，位居全山东之首。
这样的数据，简直是一枝独秀。
换句话说，无论是房价，还是从经济基本面出发，菏泽毫无放松调控的压力。
那么，菏泽为何还要冒险放开限售？
自然是：棚改大限将至，菏泽欲未雨绸缪。
在全国范围内，菏泽虽然名不见经传，但却是名副其实的全国棚改 大市。
从至年，短短三年之内，菏泽列入棚改计划37.2万套，占据全山东棚改计划的六分之一还多；其中货币化安置41.3万套。
这样的棚改规模，几乎等同于将一座人口百万的城市完全拆掉，人为制造如此庞大的购房需求，房价岂能不涨。
房价一路飙升，菏泽的卖地收入，自然也是水涨船高。
今年上半年，全国各地相继曝出土地流拍之际，菏泽的卖地收入却高达.7亿元，不仅丝毫没受到土地市场遇冷影响，而且还与去年同期相比，直接翻倍。
果真是寒流中一朵璀璨的奇葩。
然而，世易时移。
自从国开行收归棚改审批权限，住建部开始逐步收紧货币棚改化*策时，棚改安置从货币转向实物，将是大势所趋。
这对于高度依赖货币棚改化的菏泽而言，无疑是：虽无近忧，必有远虑。
按照住建部的计划，年将是全国棚改大限。
换句话，留给菏泽的时间不多了。
这也是菏泽：即使明知山有虎，偏向虎山行的根源所在。
3
菏泽之后，
将会有更多菏泽？
对于中央而言，更多的是考虑经济大局，既要抑制楼市对实体经济的进一步挤压，更要坚守楼市调整不能触发系统性风险的底线。
但地方不一样，在尚未有能够取代土地财*的税源之前，只有放开楼市调控，通过房价上涨，推动卖地收入水涨船高，带动经济发展，是短期的 选择。
换句话说，中央对楼市调整容忍度高，但是地方却完全受不了房价下跌。
不仅仅是菏泽，只要是对土地财*依赖程度较高的城市，都朝思暮想着调控能够放开，但在
中央的高压下，谁都不敢逾雷池一步。
毕竟枪打出头鸟的道理，谁都懂。
但是当楼市连续缺席年内最重要的高层会议：前不久的*治局会议， 领导人主持的民营企业家座谈会，以及昨天的纪念改革开放四十周年大会。
地方对楼市放开调控的小心思，又开始活络起来：试探逐渐模糊的楼市*策调控空间。
恰好，菏泽很识趣的当了这个冤大头。
如果菏泽放开限售的试探之举，舆论反应不激烈，中央不厉声喝止。
那么可以预料的是：在菏泽之后，将会有更多的地方，加入到放松调控的大*中去。
而且，不仅仅是杀伤力最弱的限售，楼市调控的其他三板斧，也将会被逐步放开。
但菏泽限售的消息，一经传出，不仅引起全国舆论聚焦，尚未上达天听，就被省级的山东住建厅紧急干预。
而且从随后菏泽住建局的表态来看，此次放松限售，大概率是胎死腹中，即使修改后重新颁布新规，势必也是大打折扣。
一场放开限售的试探闹剧，或将就此画上句号。
4
三四线楼市要凉凉？
成也萧何，败也萧何。
棚改货币化之下的定向大放水，让包括菏泽在内的三四线城市，在一二线回调之际，依然上演房价一路狂飙的疯狂。
然而没有完整的产业链支撑，人口持续流出，仅仅依靠货币放水推动下的房价，即使短期内，房价能一绝绝尘，终究是昙花一现，毕竟，无源之水，何以虚高？
菏泽试图取消限售，折射了全国多数高度依赖棚改货币化的三四线城市，背后的隐忧。
即使中央对楼市调控态度从：坚决遏制房价上涨”，到“对调控现状基本满意”。
意味着楼市目前已经进入*策底阶段：下跌有托市，上涨有重压。
但是仅仅限于调整充分，有足够产业支撑的一二线城市。
而房价已经虚高的三四线城市，叠加产业空心化，甚至被边缘化。
即使已经触及*策底的边缘，但要在楼市抄底，也要尽量远离三四线城市。
而未来随着强省会和大都市战略的进一步推进，一旦楼市企稳，一二线城市犹如股市的优质股，将更加受追捧。
三四线则犹如垃圾股，不仅无人问津，还将无法套现出手。
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